Оренда помешкання - це один з найбільш популярних способів вирішення “квартирного питання” для українських мігрантів у Польщі. Коли приїжджаєш до іншої країни у пошуках вищих заробітків та кращого життя, потрібно як мінімум кілька років, щоб трохи озирнутися навкруги, легалізуватися та назбирати певну суму для інвестицій у власне житло. Тому оренда - це чи не єдиний вихід для сотень тисяч прибульців до Польщі. З іншого боку, разом із зростанням кількості мігрантів, збільшується досвід місцевих власників нерухомості, що вже мали справу з іноземцями. Не завжди цей досвід є позитивним, тому все частіше власники розглядають варіанти, які б дозволили ефективно захистити себе від нечесних орендарів.
Іноді, намагаючись зняти квартиру, майбутні орендарі-іноземці стикаються з пропозицією “епізодичної” оренди - польською “wynajem okazjonalny”. Навколо цього виду умов існує чимало міфів, що ширяться в соцмережах. Мовляв, це кабальна та не вигідна умова, яку в жодному разі не можна підписувати. Іноземців лякає сама назва “оказіональний”, хоча по факту виявляється, що переважна більшість мігрантів нічого про цей вид винайму не знає. Порадня Мігранта вирішила трохи прояснити ситуацію.
Чи дійсно “оказіональна” оренда є не вигідною формою умови для орендарів?
Існує думка, що “оказіональна” оренда майже повністю позбавляє орендаря прав, натомість робить орендодавця безкарним і надає йому право легко та без зайвих клопотів виселити орендаря? Якщо вам лінь читати далі, то коротко відповідь звучить: ні!.
Що насправді? Частина положень Закону про захист орендарів дійсно буде суттєво послаблена “оказіональною” умовою. Але чесний орендар, який виконує всі зобов'язання, що містяться в договорі, абсолютно не повинен боятися, що його раптово викинуть з квартири протягом строку дії контракту. Тож, якщо ми вчасно сплачуємо орендну плату та всі інші рахунки, пов’язані з орендованим приміщенням, використовуємо квартиру відповідно до її цільового призначення та не порушуємо домашній порядок - несподіваного виселення боятися не варто.
Як виглядає “оказіональна” оренда?
Основною відмінністю “оказіональної” оренди від звичайної є необхідність підписання спеціальної декларації (зобов’язання), в якій орендар бере на себе зобов’язання виїхати до іншого помешкання у разі припинення дії умови “оказіонального” найму. У цьому документі треба подати адресу житла, куди ви за необхідності зможете виїхати, а також дані власника цієї нерухомості, який погоджується вас прийняти. Ця згода повинна бути оформлена письмово, але не вимагає нотаріального засвідчення.
Після цього орендодавець та орендар підписують договір “оказіональної” оренди. Важливо те, що сам договір також не вимагає форми нотаріального акту. Присутність нотаріуса знадобиться, щоб офіційно підтвердити ваш підпис на декларації про згоду орендаря на примусове виконання та зобов’язання звільнити та здати приміщення протягом строку, зазначеного у запиті про примусове виконання. Польською це звучить так: oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się przez najemcę egzekucji oraz o zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wyznaczony w żądaniu egzekucyjnym. Тільки ця заява, що є додатком до договору оренди, повинна бути укладена у формі нотаріального акту.
Простими словами це означає, що ви в присутності нотаріус погоджуєтесь на те, що коли за певних обставин власник вимагатиме від вас виїхати з квартири, ви це зробите й не будете опиратись. Навіть якщо надворі - зима, а ви - вагітна жінка з дітьми. Щоб ви розуміли - “зима”, “вагітна жінка” та “діти” - це три слова, яких місцеві орендодавці бояться як вогню. Бо на підставі діючого законодавства, впустивши їх одного разу до своє квартири, можна довгий час марно домагатися їхнього виселення - закон буде на їхньому боці. Якщо, звичайно, це не “оказіональна” умова найму.
Але повернемося до самої умови. Після її укладання, власник зобов’язаний протягом 14 днів повідомити податкову інспекцію про даний факт. Ба більше, підтвердження про надання повідомлення до податкової власник повинен показати орендарю.
Якщо хоча б один з елементів процедури не виконано, то “оказіональна” оренда перетворюється на звичайну.
Слід пам’ятати, що договір “оказіональної” оренди повинен укладатися на певний проміжок часу, але не більше 10 років.
Хто може скористатися з такої оренди?
“Епізодична” оренда стосується лише об’єктів, які призначені для житлових цілей. Тобто, на підставі цього виду умови не можна винаймати комерційне приміщення. Епізодичні договори оренди не можуть використовувати особи, які ведуть підприємницьку діяльність, що полягає в оренді нерухомості. Таким чином, епізодичний режим оренди доступний лише для приватних осіб.
Кожен орендар, який не затримує оплату і жодним іншим чином не порушує умови договору, може без страху підписати випадкову оренду. Ця форма оренди регулюється важливим законом, який випливає з акту про захист прав орендарів: орендодавець не може розірвати договір без поважних підстав та викинути орендаря без погодженого строку попередження. Тож, чесні люди не ризикують бути раптово викинутими на вулицю.
Розірвання епізодичного договору оренди
Якщо орендодавець хоче достроково розірвати умову “оказіональної” оренди, то може зробити це лише у певних випадках, а саме:
якщо орендар використовує квартиру способом, який не відповідає договору (наприклад, провадить там підприємницьку діяльність або облаштував нелегальний хостел), а письмове попередження не принесло бажаного результату;
коли орендар не сплачував орендну плату чи інші рахунки протягом 3 місяців, а потім - після письмової заяви орендодавця про намір розірвати договір та призначення додаткового часу, за який треба погасити заборгованість - він все ще цього не зробить;
коли без згоди власника орендар здав у суборенду квартиру або її частину;
коли орендар протягом строку дії договору втратив можливість переїзду в квартиру, яку вказав у заяві як альтернативну, і не надав іншої заяви, що вказує нове місце, де він міг би жити.
Наслідки припинення “оказіональної” оренди
Безумовно, основною метою укладання такого договору оренди є прагнення власника нерухомості захистити себе від свавілля орендаря, й у разі чого, позбутися його без зайвих клопотів. Орендар - у разі виникнення будь-якої із зазначених ситуацій - отримує письмову вимогу від орендодавця залишити нерухомість протягом 7 днів.
Якщо він не виконає цю вимогу, власник нерухомості може подати до суду заяву про примусове виселення, яку підписав орендар у присутності нотаріуса. Протягом трьох днів суд розглядатиме повну заяву (з копією клопотання про залишення приміщення, підтвердженням його вручення та підтвердженням повідомлення про оренду до податкової інспекції). Потім розпочинається швидка процедуру отримання наказу про виселення.
Оскільки орендар добровільно погодився до примусового виселення, його можуть виселити з приміщення також й у зимові місяці. Не захищені від виселення в цій ситуації неповнолітні особи та вагітні, які в разі укладання звичайної умови оренди не можуть бути виселені за жодних умов. Саме ця особливість польського законодавства й змушує власників нерухомості вдаватися до підписання епізодичної умови винайму.
Для іноземців найголовнішою проблемою в питанні укладання “оказіональної” умови оренди є не загроза раптового виселення, а неможливість надати письмове підтвердження від власника альтернативної нерухомості, що в разі потреби їх прийме під свій дах. У цій ситуації Порадня Мігранта радить звернутися до хостелів, які також можуть надати подібну згоду.
Коментарі
Дописати коментар